راهنمای تنظیم اجاره نامه

به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، اجاره ، عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

اولین نکته در خصوص اجاره ­نامه این است که توسط چه کسی تنظیم می­ گردد؟

اجاره ‌نامه به سند نوشتاری و قراردادی گفته می‌شود که بین مالک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می ‌شود و شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.

تصوری به اشتباه در میان عموم رواج یافته که تنظیم قرارداد اجاره توسط مشاورین املاک، به اجاره ­نامه ماهیت سند رسمی می ­بخشد؛ خیر چنین نیست بلکه طرفین اجاره ­نامه در صورتی که خواهان منتفع شدن از مزایای اسناد رسمی می­باشند بایست چنین قراردادی را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برساند که به دلیل هزینه­ ثبت آن و پروسه­ اداری نسبتا پیچیده طرفین اجاره از آن پرهیز و صرفا به تنظیم در دفاتر مشاور املاک بسنده می­ کند که در این صورت اجاره نامه ماهیت سند عادی را داراست.

اما با تصویب قانون سال ۱۳۷۶ روابط مؤجر و مستاجر، قانونگذار گام در جهت رسمیت بخشیدن و شناسایی چنین قراداد‌هایی برداشت تا به نوعی از اجحاف در حقوق طرفین قرارداد و پیشگیری از معضلات متعاقب در محاکم همت گمارد. ماده­ ۲ قانون روابط مؤجر و مستاجر ۱۳۷۶ بیان می­کند «قرارداد‌های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مؤجر و مستاجر برسد و به­ وسیله­ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد».

با عنایت به ماده­ فوق، سه شرط موجب اعتبار قرارداد‌های عادی اجاره در محاکم می­ گردد:

الف- در دو نسخه تنظیم گردد
ب- امضای مؤجر و مستاجر یا مستأجرین ذیل قرارداد درج گردد
پ- دو نفر فرد مورد اعتماد گواهی بر صحت تنظیم قرارداد و پذیرش از سوی طرفین آن بدهند و ذیل قرارداد در بخش امضای شهود، امضاء و اثر انگشت درج نمایند.

ضرورت درج صحیح مشخصات طرفین در اجاره نامه

مورد دیگر مشخصات طرفین اجاره ­نامه می­ باشد؛ ماده­ ۱۰ آیین نامه قانون روابط مؤجر و مستأجر مقرر می­ کند «درخواست­نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می­ شود و بایست شامل نکات ذیل باشد: الف- نام و نام­ خانوادگی و نام پدر و محل اقامت مؤجر و مستأجر یا نماینده­ قانونی و یا قائم مقام ایشان ...».

در فرم­های موجود اجاره نامه، بخش نخست آن با مشخصات طرفین آغاز می­ شود و بایست با صحت و صداقت کامل اطلاعات مربوطه بویژه آدرس محل سکونت را وارد نمایند؛ به این دلیل که ممکن است در صورت عدم صداقت در وارد نمودن آدرس صحیح، مادامی که اختلافی پدیدار گردد، اوراق قضایی به آدرس نادرست ارسال ­گردد و ممکن است موجب بی­ اطلاعی و متعاقبا تضییع حق شود. شماره ملی و شماره شناسنامه را در مندرجات اجاره­نامه صحیح وارد نمایید و از صحت درج آن مطمئن شوید تا از بروز مشکلات متعاقب از قبیل رد دادخواست مطالبه­ اجاره­ بها معوقه به دلیل عدم تطابق مندرجات اجاره ­نامه با مشخصات درخواست کننده در مقام مؤجر، جلوگیری به عمل آید.

آدرس، کاربری و مشخصات ملک مورد اجاره به دقت ثبت شود

بخش دیگر اجاره ­نامه مرتبط با موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره می ­باشد که بایست به تفصیل در اجاره ­نامه قید گردد. در اجاره یک ملک بایست ابتدا نوع کاربری و موارد استفاده از آن ملک را مشخص نمایید. برای مثال ممکن است در صورت عدم قید کاربری مسکونی، مستاجر از یک ملک مسکونی استفاده­ تجاری نمایند. حد و حرز سهم عین مستاجره مطابق با سند مالکیت ملک مشخص شود؛ از قبیل اینکه ملکی که در یک ساختمان قرار دارد، آن ساختمان دارای چند واحد است و واحد مربوطه در طبقه­ چندم با چه متراژی و اینکه دارای پارکینگ (عموما در آپارتمان­ها) می­ باشد یا خیر و در صورت وجود پارکینگ بایست مراتب مطابق با سند مالکیت در متن اجاره ­نامه نیز قید گردد. نشانی پستی و کد پستی و پلاک ثبتی عین مستأجره به درستی در متن اجاره ­نامه قید گردد تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی جلوگیری به عمل آید.

زمان شروع و پایان و طول مدت اجاره ذکر شود

بخش دیگر اجاره ­نامه که حائز اهمیت است، مدت اجاره عین مستأجره می­باشد، که برای چه مدتی اجاره منعقد گردد؛ برای مثال ۶ ماه یا ۱۲ ماه و این موضوع باید صریحا ذکر گردد. رویه ­ای به غلط در میان عموم در حال شکل­گیری است که اگر مدت اجاره قید نشد، اصل بر یک سال می­باشد که چنین رویه ­ای نادرست است و محاکم به چنین ادعا‌هایی ترتیب اثر نخواهند داد. پایان مدت اجاره ­نامه را به صراحت و با ذکر تاریخ آن روز قید گردد تا از هرگونه تفسیر موسع پرهیز شود. تاریخ آغاز عقد اجاره نیز حائز اهمیت است به این دلیل که ملاک روز پایان قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد تنظیم اجاره ­نامه می­ باشد.

میزان اجاره بها و شیوه پرداخت آن به دقت در اجاره نامه درج شود

مورد دیگر که نیازمند عنایت ویژه در متن اجاره ­نامه است، تعیین اجاره ­بها و نحوه­ پرداخت آن می ­باشد. سعی شود که اجاره ­بها را به صراحت براساس ارزش پولی کشور تعیین شود نه اینکه ملاک را مالی با کاهش یا افزایش ارزشش تعیین نمایند به طور مثال اجاره ­بها هر ماه یک سکه طلا تعیین شود که با افزایش و کاهش ارزش مالی آن ممکن است طرفین موجب ضرر مالی شوند. شرایط و نحوه­ پرداخت نیز به صراحت مشخص گردد؛ برای نمونه اجاره بها عین مستاجره هر ماه به فرد مشخصی تأدیه گردد یا از بابت اقساط مؤجر، اجاره ­بها بازپرداخت آن اقساط در نظر گرفته شود. مؤجر نسبت به این نکته مطلع باشد که از بابت تأخیر در پرداخت اجاره ­بها، شرط التزام یا خسارت عدم تأدیه اجاره ­بها را قید گرداند تا از بابت هر روز تأخیر، جریمه دیرکردی به مؤجر تعلق گیرد.

ماهیت و سلامت ملک مورد اجاره بیان شود

گام بعدی ماهیت عین مستأجره می­باشد که با تمام اوصاف سالم که ملک را در زمان انعقاد قرارداد اجاره تحویل گرفته است بایست همان­طور سالم تحویل دهد. حال این پرسش مطرح می­شود که اگر وسیله­ وابسته به عین مستأجره نیازمند تعمیر باشد یا کلا خراب گردد تکلیف مؤجر یا مستأجر چیست؟ ابتدا بایست ماهیت آن وسیله مشخص شود که از ضروریات ملک محسوب می­شود یا خیر، در واقع غیرمنقول تبعی محسوب می­شود (ماده­ ۱۴ قانون مدنی) یا نه؛ برای مثال در صورت خراب شدن موتور کولر یا سینک دستشویی هزینه­ تعمیر آن بر عهده­ی مؤجر است به این دلیل که درست است که چنین اموالی به ذات خود مالی منقول محسوب می­شوند ولیکن مادامی که در ملک قابل استفاده هستند به تبعیت از ملک، غیرمنقول محسوب می­شوند و مالک بایست هزینه ­های تعمیر را پرداخت کند.

روش استفاده از ملک مورد اجاره آورده شود

ماهیت بهره ­گیری از عین مستأجره حتی­ المقدور در اجاره ­نامه قید گردد تا موجب تضییع حقوق آتی طرفین نشود؛ برای مثال در صورتی که ملکی مسکونی برای رفع حوائج تجاری مستأجر اجاره داده می­ شود قید گردد که به منظور انجام چه فعالیت تجاری، اجاره داده می ­شود. در این صورت مستأجر به غیر از مورد قید شده حق فعالیت دیگری را دارا نیست و برای تغییر می­ بایست اذن مؤجر را اخذ نماید.

وجود یا عدم حق اجاره به غیر ذکر گردد

حق اجاره به غیر از سوی مستأجر در اکثر فرم­های چاپی اجاره ­نامه قید گردیده و منع شده است، اما در صورت عدم درج چنین شرطی و سکوت طرفین نسبت به آن ممکن است اختلافات آتی میان طرفین ایجاد کند؛ در نتیجه هنگام تنظیم اجاره ­نامه وضعیت حق اجاره به غیر از سوی مستأجر را صراحتا مشخص نمایید.

پرداخت هزینه‌های آب و برق و گاز و مشاعات مشخص شود

اصل بر پرداخت هزینه ­های آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و عوارض پسماند سالیانه توسط مستأجر است و توافق خلاف آن مطابق با اصل آزادی قرارداد‌ها (ماده­ ۱۰ ق. م) امکان­ پذیر می­ باشد. برخی از آپارتمان­ها انشعابات آب و گاز مستقل نسبت به هر واحد ندارند و مشاع می ­باشد؛ مناسب است اگر هر گونه رویه ­ای مورد توافق که در آپارتمان حاکم است در متن اجاره ­نامه قید گردد، برای نمونه هزینه­ آب تقسیم بر تعداد نفرات آپارتمان یا تقسیم بر تعداد واحد.

تعداد ساکنین در ملک مورد اجاره ذکر شود

نکته­ پایانی که در برخی موارد موجبات معضلات و اختلافات میان مؤجر و مستأجر را فراهم می­ کند، تعداد حاضرین در واحد می­ باشد؛ مستأجر حین انعقاد قرارداد اجاره عده حاضرین در عین مستأجره را بنابر تصوری اشتباه که صوری می­باشد، ۲ نفر اعلام می­ کند ولیکن در اثنای مدت اجاره ­نامه به ۴ نفر افزایش پیدا می­کند و موجب می­شود مؤجر رعایت مفاد اجاره ­نامه را تقاضا نماید. در نتیجه در متن اجاره ­نامه هر گونه عبارتی درج گردد و طرفین ذیل آن را امضاء نمایند و به امضای شهود برسد، ضمانت ­اجرای حقوقی پیدا می­ کندو طرفین ملزم به رعایت جز به جز مفاد آن سند می­ باشند.